Malgré la conclusion d’un contrat de bail et le bon sens présumé du locataire, l’entretien et la salubrité d’un logementsont toujours redoutés par le propriétaire. Il arrive en effet que le bailleur ait à faire à une personne négligente de l’hygiène domestique, à l’exemple de celles affectées par le syndrome de diogène. Un état d’insalubrité excessif est parfois constaté pendant que le locataire occupe l’habitation ou après son départ. Quelles sont les voies de recours possibles pour le propriétaire et comment doit-il procéder dans le cas d’un logement insalubre ?

Comment procéder si le locataire est encore présent ?

Si le locataire occupe encore le logement, il est possible pour le propriétaire de demander une autorisation de visite. L’inclusion d’une telle clause dans le contrat de bail facilite considérablement cette visite. Si l’état d’insalubrité et la négligence de l’hygiène domestique sont constatés, le bailleur peut choisir d’engager les discussions amiables avec le locataire pour lui adresser un avertissement et le convaincre de redresser la situation.

Il n’est cependant pas rare que le locataire refuse d’obtempérer dans ce sens, notamment dans le cas d’un syndrome de diogène qui peut se manifester par un déni et une aversion sociale. Il est de ce fait conseillé pour le propriétaire de faire un état des lieux et de faire constater la situation d’insalubrité par un huissier de justice.

Adresser une lettre de mise en cause

À ce stade, si le propriétaire décide de poursuivre son contrat de bail, il peut avoir recours à un huissier et envoyer une lettre de mise en cause pour respect des obligations de locataire. Cette initiative permet de faire pression sur le locataire, mais servira également dans les éventuelles procédures d’expulsion ultérieures.

Envoyer un commandement de payer

L’insalubrité d’un logement et la négligence de l’hygiène peuvent parfois être assorties d’un défaut de paiement des loyers. Une situation face à laquelle le bailleur peut adresser un commandement de payer à travers un huissier. Un délai, généralement de 2 mois, est accordé au locataire à cet effet. Par la même occasion, le propriétaire peut adresser son congé au locataire avec un préavis de 3 mois pour troubles de voisinage et non-respect des obligations du locataire.

Saisir le Tribunal en vue d’une expulsion

Dans le cas où le locataire refuse de libérer le logement, le propriétaire pourra saisir le Tribunal pour engager une procédure d’expulsion. Après la décision de la justice, un délai de 2 mois sera défini pour l’exécution de l’expulsion, mais ce délai peut être supprimé si les preuves de trouble de voisinage et de non-respect des obligations du locataire sont réunies. Le propriétaire pourra en outre demander de garder le dépôt de garantie. Aux échéances fixées, le bailleur peut demander le concours des forces publiques pour exécuter l’expulsion si le locataire s’y refuse.

Comment faire si le locataire a quitté les lieux ?

Le locataire peut quitter les lieux à la fin du contrat de bail ou de manière inopinée. Plusieurs recours s’offrent au bailleur si le logement est laissé dans un état d’insalubrité.

Rupture de contrat par voie judiciaire

La première étape à entreprendre quand le locataire abandonne le logement d’un logement dans un état d’insalubrité consiste à le mettre en demeure, puis faire constater l’abandon par voie d’huissier. Ces procédures sont essentielles pour ne pas tomber en violation de domicile. Le propriétaire pourra par la suite saisir le Tribunal pour demander une résiliation du contrat par voie judiciaire et avoir accès au logement et effectuer un état des lieux en présence d’un huissier de justice.

Contacter l’assurance

Si le propriétaire a souscrit une garantie propriétaire bailleur auprès d’un assureur, il peut notifier sa compagnie et mettre en marche l’assurance après la constatation de l’insalubrité du logement. Un remboursement intégral des dépenses de nettoyage peut être envisagé selon les garanties choisies.

D’autres moyens de se faire rembourser

Dans le cas où un tiers s’est porté cautionnaire dans la conclusion du contrat de bail, ce dernier peut être saisi pour le paiement des dépenses relatives au nettoyage du logement. Le commandement de payer sera transmis par un huissier de justice. En l’absence d’un cautionnaire tiers, le recouvrement peut être tenté auprès du locataire si son nouveau domicile est localisé. Il est également possible de demander le remboursement auprès de la CAF ou du MSA qui se chargera de demander au mauvais payeur d’épurer sa dette ou de déduire les impayés sur ses éventuelles allocations.

un logement rempli de déchets

Procéder au nettoyage du logement

Que ce soit après l’expulsion du bailleur ou un départ inopiné de ce dernier, un nettoyage en profondeur sera nécessaire pour remettre le logement en état. L’intervention peut impliquer des travaux de grande ampleur, du débarrassage à la fumigation, en passant par l’extermination des nuisibles, le nettoyage des sols, des murs, des portes, des vitres et des plafonds, la désinfection, la désodorisation et éventuellement la déshumidification.

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